Để phục vụ tiến trình phát triển của xã hội, rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng nên và để có địa điểm phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh, rất nhiều doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn hình thức thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN). Tuy nhiên trong quá trình đầu tư họ vẫn thấy còn nhiều lúng túng do hành lang pháp lý trong việc thuê đất KCN vẫn còn có nhiều hạn chế.
 
Dưới đây là những hạn chế trong việc thuê đất khu công nghiệp từ góc nhìn của những luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đất đai về đất dự án, đất khu công nghiệp.

Hình thức thuê đất trong khu công nghiệp.
Theo quy định tại điều 149, Luật Đất đai, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đối với phần diện tích thuê từ Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy vậy, nếu chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (điểm c, khoản 4, điều 174, Luật Đất đai). Tức là, chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm mà thôi.

Điều đáng nói là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều về mặt quyền lợi của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo khoản 3, điều 149, Luật Đất đai, trong trường hợp này, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản mà mình đầu tư xây dựng trên đất mà thôi. Đây là một cản trở không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.
 
Bên cạnh đó. luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất tại KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản.

Khoản 2, điều 210, Luật Đất đai quy định trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1-7-2014 thì doanh nghiệp thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước. Nói cách khác, doanh nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Trên thực tế, do nhiều lý do về mặt thương mại, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện phương án này và đẩy doanh nghiệp thuê lại đất vào thế khó.

Thêm vào đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng không nêu rõ việc chủ đầu tư phải chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong KCN. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có KCN, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn bên thuê lại đất.

Trên đây là một số điểm hạn chế trong khung pháp lý đối với khía cạnh thuế đất trong khu công nghiệp. Bạn đọc những người đang quan tâm đến vấn đề này cần hết sức lưu ý. Nếu độc giả còn chưa hiểu hay còn khúc mắc ở vấn đề nào và cần tư vấn pháp luật hãy liên hệ ngay với chúng tôi 0905.652.989.

Chuyên mục “Những khoảng trống trong khung pháp lý khi thuê đất của khu công nghiệp” vẫn còn được chúng tôi tiếp tục trong phần sau với những mặt đề cập khác liên quan đến việc thuê đất trong khu công nghiệp, mời bạn đọc theo dõi tiếp ở kỳ sau.