08/10/2017  |  260
Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 là những bộ luật đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, từ thực tế có nhiều cá nhân và đơn vị thường không nắm bắt và vận dụng đúng các luật lĩnh vực bất động sản nên dẫn đến tình trạng làm sai, làm trái với quy định nên dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp,khiếu kiện...
Để cung cấp cho bạn đọc những thông tin mới nhất cũng như những quy định mới nhất, chúng tôi xin khái quát lại một số vấn đề đã gặp trong quá trình tư vấn luật về lĩnh vực bất động sản cho khách hàng như sau:
 
3 tu van luat linh vuc bat dong san1
Tư vấn luật linh vực bất động sản chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn đọng của vấn đề

Thứ nhất, liên quan đến chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15).
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá thị trường là một khái niệm chung, do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường.

Bởi thế nào là sát; sát trên hay sát dưới; thị trường ở đây là thị trường nào; thị trường đã được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất hay là thị trường Nhà nước chưa đầu tư; hoặc thị trường này là thị trường có tổ chức hay vô tổ chức?

Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa có một cơ quan nào được thành lập và có đủ năng lực, trình độ chuyên môn được giao trách nhiệm để hàng ngày theo dõi trên địa bàn cụ thể mỗi ngày có tổng số bao nhiêu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công, số lượng sản phẩm giao dịch với mỗi mức giá là bao nhiêu… Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường vẫn chưa thể xác định được.

Vì vậy, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Đây là vấn đề hay gặp phải nhất khi tư vấn luật lĩnh vực bất động sản vì nó ảnh hưởng tới các đối tượng quần chúng nhân dân nhiều nhất.
 
3 tu van luat linh vuc bat dong san2
Vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng luôn tồn tại nhiều tranh cãi
 
Thứ hai, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.

Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
 
Bạn có thể tìm hiểu thêm trong phần bài viết tiếp theo, hoặc tìm hiểu thêm những nội dung liên quan tại mục : http://vlaw.vn/tim-hieu-va-hoi-dap/ trên website của chúng tôi.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề về pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hãy tìm hiểu dịch vụ tư vấn luật về bất động sản của chúng tôi (http://vlaw.vn/tu-van-luat-bat-dong-san/) hoặc điện thoại theo số 0905 652 989 để được tư vấn.
 
 
 

Những tin cũ hơn

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây