Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Điều này giúp nhà đầu tư chủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợp với hiện trạng của tổ chức mình; đồng thời cũng tạo thuận lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản công nghiệp.
1. Điều kiện của dự án bất động sản.
Theo Khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản công nghiệp cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Điều kiện đối với chủ thể.
Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 :
- Chủ đầu tư chuyển nhượng: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng.
Theo Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thuộc về:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
- Thủ tướng Chính phủ: đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản công nghiệp.
Chuẩn bị hồ sơ.
Theo Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng gồm:
- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng theo Mẫu số 08a hoặc 08b.
- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng gồm:
+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực).
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b.
- Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng gồm:
+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng theo Mẫu số 10a hoặc 10b.
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu...
+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.
Thủ tục đối với dự án bất động sản công nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư:
- Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Đối với dự án bất động sản công nghiệp, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có dự án hoặc Sở quản lý chuyên ngành.
- Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
- Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
Thủ tục đối với dự án bất động sản công nghiệp do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư.
- Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
- Bước 2: Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ ra quyết định.
- Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành bàn giao dự án hoặc một phần dự án.
- Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.