Rủi ro về mặt tài chính, rủi ro về mặt pháp luật,… nhưng những lợi ích mang lại thì cũng cực kỳ hấp dẫn. Trong lúc chờ những tư vấn luật lĩnh vực bất động sản cụ thể hơn, chúng ta hãy cùng mổ xẻ vấn đề một cách đơn giản nhất để có thể hiểu rõ xem những phức tạp hiện nay đến từ đâu.
 

1. Phức tạp về tài chính

Đa phần người mua bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đều là những nhà đầu tư tài chính. Nhưng với mô hình cam kết lợi nhuận, nếu không nắm rõ cách chơi, người mua dễ “cầm dao đằng lưỡi”.

Thường chủ đầu tư cam kết sẽ trả cho người mua một khoản lợi nhuận tính theo giá bán của bất động sản trong một thời gian nhất định. Cam kết này được đưa ra để đảm bảo lợi ích cho người mua nhà.

Mô hình này có hai hoạt động đầu tư quan trọng, bao gồm đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Với bất động sản, khách mua vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và có quyền thế chấp tài sản. Trong khi đó, về mặt tài chính, khoản đầu tư này tương đương mua trái phiếu kỳ hạn 5 - 10 năm với lãi suất hấp dẫn hơn hẳn. Hơn nữa, mô hình này còn mang lại giá trị sử dụng bất động sản, thường là một vài tuần nghỉ miễn phí hoặc trao đổi địa điểm với các dự án trong cùng hệ thống.

Còn xét về mặt bản chất, hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho rằng đây là một sản phẩm bất động sản, chứ không phải là sản phẩm tài chính. Sự nghi hoặc mô hình này còn xuất phát từ quan ngại chủ đầu tư sẽ khó có đủ dòng tiền hằng năm để trả lãi cho người mua.

2. Phức tạp về pháp luật

Là mô hình mới, bất động sản nghỉ dưỡng cũng thường gặp rủi ro về pháp lý, hoặc trục trặc ở những điều khoản chưa rõ ràng trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong giả định mọi thứ liên quan đều ổn, lợi nhuận cho người mua sẽ đến từ đâu? Như phân tích ở trên, có 2 thu nhập chính mà người mua mong đợi: lợi nhuận cố định trong một khoảng thời gian cố định, kỳ vọng vào sự tăng giá của bất động sản. Ngoài ra, người mua cũng được hưởng giá trị từ việc sở hữu kỳ nghỉ (có thể sử dụng hoặc cho mượn, cho thuê).

Trục trặc xảy ra đôi khi ở cả 3 kỳ vọng trên, điều này phụ thuộc vào từng dự án và từng chủ đầu tư. Tính toán của một chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển ở Vũng Tàu cho thấy có nhiều rủi ro (về mặt giá trị) đối với người mua các bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ, không tận dụng hết kỳ nghỉ (giá trị nghỉ dưỡng không tận dụng hết), giá trị cho thuê không cao như kỳ vọng (ảnh hưởng dòng tiền hằng năm), giá trị bất động sản sau thời hạn cam kết (là giá trị quan trọng nhất) lại là dấu hỏi lớn không ai có thể đảm bảo được. Hơn nữa, nếu không có khách thuê thường xuyên, bất động sản cũng dễ xuống cấp và người sở hữu tốn thêm chi phí bảo trì.