1. Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thực hiện thủ tục mua bán được không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp
“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
 
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
 
Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bạn (bên mua) và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xóa thế chấp tại Văn phòng công chứng nơi công chứng Hợp đồng thế chấp và Văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
 

2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên (bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,
 
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
 
Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
 
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
 
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
 
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
 
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khaithuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn\giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Giấy ủy quyền (trường hợp bạn ủy quyền cho người khác đi nộp hồ sơ)
 
Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 5: Cầm xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế và Giấy hẹn quay lại Văn phòng đăng ký đất đai lấy kết quả.

Công ty TNHH tư vấn doanh nghiệp Việt Luật.
Địa chỉ: số 112 Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
Luật sư Đỗ Văn Giáp: 091.252.2828 Email: giaplaw@gmail.com  
Website: vlaw.vn