Tư vấn pháp luật cho dự án Bất động sản: Về việc bán tài sản trên đất thuê

Một công ty cổ phần có 51% vốn nhà nước sở hữu đất theo hình thức thuê trả tiền hàng năm muốn bán tài sản gắn liền trên đất và chuyển quyền thuê đất cho đơn vị khác. Vậy:
- Quy trình đó diễn ra như thế nào?
- Đơn vị nào có quyền phê duyệt bán và giá bán của tài sản đó?
Đội ngũ tư vấn luật giàu kinh nghiệm của Vlaw xin có tư vấn như sau:

– Luật đất đai năm 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Luật doanh nghiệp năm 2014

Điểm c khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:
“Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Để bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này”.
Căn cứ vào khoản Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trình tự, thủ tục cho thuê lại, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Hai bên sẽ thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự. Đó là tiến hành ký kết hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê, tự thỏa thuận về giá bán.
Bước 2: Sau khi nhận hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất.
   

Tại khoản 1 Điều 13 Luật doanh nghiệp năm 2014 quy định như sau:
“Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp là cá nhân đại diện cho doanh nghiệp thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch của doanh nghiệp, đại diện cho doanh nghiệp với tư cách nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trước Trọng tài, Tòa án và các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ vào quy định này thì người đại diện của công ty bạn sẽ có thẩm quyền ký kết hợp đồng bán tài sản này trên cơ sở họp Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần hoặc hợp Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn. Trừ trường hợp của quy định khác trong Điều lệ của công ty bạn.

Trên đây là những tư vấn sơ lược của của đội ngũ luật sư giỏi chuyên môn, giàu kỹ năng làm việc trong lĩnh vực tư vấn pháp luật cho dự án bất động sản của chúng tôi gửi đến quý bạn đọc. Tuy nhiên với những đơn vị cụ thể và những tài sản và thửa đất cụ thể sẽ có những thông tin cụ thể liên quan. Vì vậy để tìm hiều chi tiết xin quý bạn đọc vui lòng liên hệ số hotline: 0905 652 989 - 0984 023 417. Đội ngũ luật sư vực tư vấn pháp luật cho dự án bất dộng sản sẽ giúp bạn có những câu trả lời cụ thể, rõ ràng nhất.