Những khoảng trống trong khung pháp lý khi thuê đất của khu công nghiệp – Phần 2
- Thứ sáu - 30/03/2018 14:05
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Trong phần 1 của chủ đề “Những khoảng trống trong khung pháp lý khi thuê đất của khu công nghiệp” tác giả đã chia sẻ cùng độc giả nhưng điều còn bất cập trong vấn đề liên quan đến hình thức thuê đất tại khu công nghiệp. Nếu độc giả chưa kịp theo dõi thì có thể theo dõi lại tại đây (Chèn link bài 1)
Trong nội dung bài này tác giả sẽ đề cập đến một số vấn đề liên quan đến việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Thuê đất tại khu công nghiệp với những khoảng trống trong việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất
Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn đã hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong KCN.
Luật Đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c, khoản 1, điều 175, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.
Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình.
Tuy vậy, tính chất đặc thù của việc thuê đất trong KCN nằm ở chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, chứ không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước nên có vẻ quy định nêu trên của Luật Đất đai không mặc nhiên được áp dụng.
Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể áp dụng quy định trên của Luật Đất đai đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.
Dẫu vậy không thể phủ nhận được việc đây là một vấn đề quan trọng và Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, chứ không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.
Chủ đầu tư phá sản, giải thể
Cũng như mọi doanh nghiệp khác, chủ đầu tư cũng có thể bị giải thể hay phá sản và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc thuê đất của doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN.
Điều 65, Luật Đất đai nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản. Như vậy, nếu chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Đọc kết hợp điều luật này với điều 177 của Luật Đất đai có thể hiểu trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần mà bị giải thể hay phá sản thì Nhà nước không thu hồi đất và quyền sử dụng đất đó là của chủ đầu tư và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản.
Tuy nhiên cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong KCN là doanh nghiệp sử dụng đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê (điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai), cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ chủ đầu tư.
Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Rõ ràng sẽ là chính đáng nếu như doanh nghiệp này sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.
Trên đây là những thông tin chia sẻ, tư vấn luật về dự án bất động sản trong khu công nghiệp, hi vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho những độc giả đang quan tâm.
Nếu bạn còn hay có bất kỳ thắc mắc nào cần giải đáp hãy liên hệ ngay với chúng tôi 0905.652.989 để nhận được những dịch vụ tư vấn luật hiệu quả và đáng tin cậy.
Trong nội dung bài này tác giả sẽ đề cập đến một số vấn đề liên quan đến việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Thuê đất tại khu công nghiệp với những khoảng trống trong việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất
Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn đã hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất trong KCN.
Luật Đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c, khoản 1, điều 175, theo đó trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hàng năm khi bán tài sản gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.
Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất cũng chính là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong KCN bán tài sản gắn liền với đất của mình.
Tuy vậy, tính chất đặc thù của việc thuê đất trong KCN nằm ở chỗ doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, chứ không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước nên có vẻ quy định nêu trên của Luật Đất đai không mặc nhiên được áp dụng.
Một số ý kiến cho rằng do pháp luật hiện hành đã công nhận nguyên tắc áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự trong trường hợp pháp luật không có quy định nên có thể áp dụng quy định trên của Luật Đất đai đối với trường hợp này. Theo đó, bên mua tài sản thế chấp hoặc tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thanh toán nợ của bên thế chấp sẽ được chủ đầu tư tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong hợp đồng thuê lại đất ban đầu giữa chủ đầu tư và bên thế chấp. Nói cách khác, các chủ thể này sẽ trở thành bên thuê mới trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư.
Dẫu vậy không thể phủ nhận được việc đây là một vấn đề quan trọng và Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, chứ không nên dành địa hạt cho việc áp dụng pháp luật tương tự để hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.
Chủ đầu tư phá sản, giải thể
Cũng như mọi doanh nghiệp khác, chủ đầu tư cũng có thể bị giải thể hay phá sản và điều này sẽ ảnh hưởng tới việc thuê đất của doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong KCN.
Điều 65, Luật Đất đai nêu rõ Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản. Như vậy, nếu chủ đầu tư bị giải thể hay phá sản, thì về nguyên tắc đất mà chủ đầu tư thuê với hình thức trả tiền hàng năm sẽ bị thu hồi. Đọc kết hợp điều luật này với điều 177 của Luật Đất đai có thể hiểu trong trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần mà bị giải thể hay phá sản thì Nhà nước không thu hồi đất và quyền sử dụng đất đó là của chủ đầu tư và sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể hay phá sản.
Tuy nhiên cần tính đến đặc thù của việc thuê lại đất trong KCN là doanh nghiệp sử dụng đất trong KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phần diện tích thuê (điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai), cho dù thuê lại đất theo hình thức trả tiền một lần hay hàng năm từ chủ đầu tư.
Về điểm này, có thể thấy Luật Đất đai còn bỏ ngỏ “số phận” của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN trong trường hợp thu hồi đất do chủ đầu tư KCN được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần bị giải thể hay phá sản. Rõ ràng sẽ là chính đáng nếu như doanh nghiệp này sẽ được Nhà nước cho thuê đất để có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh.
Trên đây là những thông tin chia sẻ, tư vấn luật về dự án bất động sản trong khu công nghiệp, hi vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích cho những độc giả đang quan tâm.
Nếu bạn còn hay có bất kỳ thắc mắc nào cần giải đáp hãy liên hệ ngay với chúng tôi 0905.652.989 để nhận được những dịch vụ tư vấn luật hiệu quả và đáng tin cậy.