Một số những điểm cần giải quyết trong luật lĩnh vực bất động sản (phần 2)
- Thứ ba - 10/10/2017 14:27
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Mời bạn tìm hiểu tiếp một số những điểm cần giải quyết trong lĩnh vực bất động sản
Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 là những bộ luật đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, từ thực tế tư vấn luật lĩnh vực bất động sản trên thị trường, có một số vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục trong tương lai nếu muốn quá trình thực hiện diễn ra hiệu quả, không xảy ra bất cập.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Trong khi đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Trong khi đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Vấn đề cũng tương đối phức tạp tại các đô thị
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Thực tế, mục tiêu của việc dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu thiết thực phục vụ công tác an sinh xã hội mà Nhà nước đang hướng tới. Tuy nhiên, việc này lại không phù hợp trong bối cảnh hiện tại khi nhiều dự án nằm sát nội đô, do vướng quy định về suất vốn đầu tư, nếu triển khai sang dự án nhà ở xã hội sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó. Vì vậy, họ phải tiến hành lách bằng nhiều hình thức khác nhau.
Thay vì áp cứng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung mạnh vào việc quy hoạch, phân chia các khu vực để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ tốt hơn. Đồng thời với đó, hướng tới việc xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế và thủ tục cho các doanh nghiệp bất động sản để hướng họ đầu tư nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội. Từ đó, sẽ không cần giải quyết bài toán các doanh nghiệp phải lách luật để không phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Điểm cuối cùng, cũng cần làm rõ hơn một số quy định cụ thể như đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, quy định cấp giấy chứng nhận, bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Thực tế, mục tiêu của việc dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu thiết thực phục vụ công tác an sinh xã hội mà Nhà nước đang hướng tới. Tuy nhiên, việc này lại không phù hợp trong bối cảnh hiện tại khi nhiều dự án nằm sát nội đô, do vướng quy định về suất vốn đầu tư, nếu triển khai sang dự án nhà ở xã hội sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó. Vì vậy, họ phải tiến hành lách bằng nhiều hình thức khác nhau.
Thay vì áp cứng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung mạnh vào việc quy hoạch, phân chia các khu vực để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ tốt hơn. Đồng thời với đó, hướng tới việc xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp về thuế và thủ tục cho các doanh nghiệp bất động sản để hướng họ đầu tư nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội. Từ đó, sẽ không cần giải quyết bài toán các doanh nghiệp phải lách luật để không phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Điểm cuối cùng, cũng cần làm rõ hơn một số quy định cụ thể như đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, quy định cấp giấy chứng nhận, bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Để phát triển về lâu dài thì tư vấn luật lĩnh vực bất động sản cần được tăng cường thêm
Đối với những đơn vị làm tư vấn luật lĩnh vực bất động sảncó kinh nghiệm và uy tín như Công ty tư vấn luật Lawdike thì luôn mong muốn luật được sửa đổi một cách nhanh chóng và hiệu quả để có thể giúp ích cho người dân, khách hàng trong các trường hợp cần giải quyết tranh chấp. Để làm được điều đó, cần có sự hợp tác mạnh hơn nữa từ các cơ quan luật pháp chính phủ và các ban ngành có liên quan. Đây thực sự là một vấn đề quan trọng nếu muốn tiếp tục phát triển nền kinh tế đất nước.
Nếu bạn cần tư vấn thêm về lĩnh vực bất động sản hoặc tư vấn luật mua bán sát nhập doanh nghiệp xin hãy liên hệ với chúng tôi theo số 0905 652 989 để được trợ giúp.
Trân trọng kính chào!
Nếu bạn cần tư vấn thêm về lĩnh vực bất động sản hoặc tư vấn luật mua bán sát nhập doanh nghiệp xin hãy liên hệ với chúng tôi theo số 0905 652 989 để được trợ giúp.
Trân trọng kính chào!